خانه / مقالات / نکاتی در مورد معاملات در آژانس های مسکن

نکاتی در مورد معاملات در آژانس های مسکن

نکاتی در مورد معاملات در بنگاه های مسکن
image 13921202729 2 نکاتی در مورد معاملات در آژانس های مسکن
اجاره آپارتمان مبله تهران

یکی از مهم ترین نیازها در واقع با اهمیت ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این با اهمیت نوعاً از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معلت ات ملکی) میسر می شود. لذا آگاهی از مسایل اولیه مقدماتی در رابطه با خرید فروش املاک و مستغلات روش کار این آژانس ها ضروری به نظر می رسد.

تعریف عقد یا قرارداد

عقد یا قرارداد و یا معلت ه جمله است از این که یا چند نفر در مقابل یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است. تعریف عقد بیع جمله است از ‘تملیک عین به عوض معلوم’

ارکان اصلی عقد بیع

طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط مهم است که چنانچه هر از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارتند از:
۱٫قصد رضایت طرفین معلت ه
۲٫اهلیت آنها
۳٫معلوم معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم
۴٫مشروع بودن جهت معلت ه
همین طور از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند)، به محص اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود آثار را که انتقال مالکیت است ایجاد می شود آثار را که انتقال مالکیت است. ایجاد می نماید . پس اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است ، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

نکته

استثنائاً بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، چنانچه بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، اگر در تاثیر زلزله، طوفان، آتش سوزی و… تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معلت ه را به خریدار برگرداند.

نحوه کار بنگاه های مشاور املاک
الف) روش کار بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:

روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو است که افرادی که درصدد فروش املاک می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه کرده با اعلام معین ات ملک خود شرایط فروش ملک را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق اگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
ب) روش کار بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران
دسته اول از خریداران

دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا … به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آبخش مان به صورت نقدی قصد معلت ه داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز بفروش هایی ممکن است خودشان شریک آنها باشند معرفی می کنند.
اما چنانچه همین شهروندان قصد خرید اقساطی … داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند. در این وهله اتحادیه املاک دارد عمل شده بیع مامه های چاپی ای را به آژانس های املاک ارایه می نماید. در وهله انتها کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده معین ات ملک مورد معلت ه وبقیه ضوابط و شرایط معلت ه را در جاهای خالی پر نماید .

دسته دوم از خریداران

دسته دوم از خریداران ممکن است بساز بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که کار عمده و وسیع مشاورین در این وهله و جایی که به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است.
برخی از مشاورین املاک در این وهله نحوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت … به دفتر آنها مراجعه نماید . اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد همآهنگ ی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، یا بساز بفروش ها ارتباط گرفته آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. پس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.

دسته سوم از خریداران

دسته سوم همان مشاوران املاک هستند که با فرق جزئی عملیات فوق را انجام می دهند.
همان گونه که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معلت ه زمان تحویل ملک تادیه مابقی، به وقت تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

نکاتی چند در خصوص مسائل موجود در معلت ات در آژانس های املاک

مشاورین آژانس املاک فقط در وهله مذاکرات اولیه طرفین برای معلت ه تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی مصرف می کنند پس مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده گفته شده بدون علم اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک را به شخص دیگری منتقل نماید و این عمل راحتی چند بار نیز تکرار نماید . در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معلت ات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می نماید. برای رفع این مساله کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از ظهور معلت ات معارض بوسیله فروشنده متقلب کلاهبردار پیشگیری گردد.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به جمله دیگر آیا بر طبق بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشویِژگزینشه منعقد می گردند، شده تا زمانی که مورد مخالفت منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجر است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت این که خریدار، در مقام استفاده از ویژگی ها ی قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معلت ه منعقده تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده ی دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معلت ه وانجام تشریفات ثبتی خودداری نماید، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی می توان دربیع نامه تنظیمی شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظیم سند رسمی معلت ه اقدام نکند، چنانچه چه این عمل له ارگان معلت ه خللی وار نمی نماید در هر صورت معلت ه معتبر است . اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را سند رسمی انتقال مورد معلت ه، مطالبه نماید. چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید در این ادعا مطالبه خوب شود، می تواند معلت ه واقع شده را ثبت رسمی نماید. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع نامه ها مکانی را برای امضای شهود قرار داده اند که پیشنهاد می شود قطعا ً این بخش بوسیله شهود قابل اعتماد امضاء شود.

درباره ی admin

مطلب پیشنهادی

هاست سی پنل ارزان

هاست سی پنل ارزان هاست سی پنل ارزان با هارد پرسرعت SSD و وب سرور …

سوپروب close
خرید بک لینک